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Levantamento próprio · setembro de 2026Quanto custa um imóvel em Maricá
Casa, apartamento e terreno nos seis bairros que mais vendem — Centro, Flamengo, São José do Imbassaí, Manu Manuela, Inoã e Itaipuaçu. Mais o comparativo dos condomínios fechados do município, com taxa de condomínio.
Casa
| Bairro | Faixa | Valor típico | R$/m² construído | n | O que se encontra |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro | R$ 300 mil – 2,5 mi | R$ 595 mil | R$ 4.400 – 4.700 | 35 | Estoque partido em dois: casa antiga de rua e sobrado novo ou de condomínio. São dois mercados que quase não se encontram, e a mediana fica entre eles. |
| Flamengo | R$ 299 mil – 1,59 mi | R$ 607 mil | R$ 3.900 – 4.600 | 42 | Casa de rua e casa de condomínio no mesmo bairro, o que abre a faixa de R$ 299 mil a 1,59 mi. É o bairro com mais anúncios inspecionados do levantamento: 42 casas, 24 apartamentos e 63 terrenos. |
| São José do Imbassaí | R$ 318 – 620 mil | R$ 390 mil | ≈ R$ 4.600 | 24 | Casa avulsa fora de condomínio. É o bairro de maior volume anunciado da cidade. |
| ↳ em condomínio | R$ 480 – 900 mil | R$ 680 mil | ≈ R$ 5.200 | 23 | Faixa bem mais estreita que a da casa avulsa: assinatura de estoque de incorporadora, não de revenda. |
| Manu Manuela | R$ 185 mil – 1,0 mi | R$ 390 mil | não publico: a mediana é firme, o valor por m² não | 34 | Perfil de loteamento aberto. Não identifiquei condomínio fechado com marca própria no bairro. |
| Inoã (avulsa) | R$ 150 – 998 mil | R$ 474 mil | não publico: o cálculo sairia de 5 anúncios | 16 | Estoque popular disperso, padrão simples, de 1 a 3 quartos. |
| ↳ em condomínio | R$ 580 mil – 2,15 mi | R$ 1,35 mi | R$ 6.891 | 15 | Terras Alphaville domina a faixa, que começa em R$ 580 mil. É o metro quadrado mais caro do levantamento. |
| Itaipuaçu (faixa praia) | R$ 350 mil – 1,3 mi | R$ 575 mil | ≈ R$ 6.600 | 16 | A faixa de praia do distrito, onde está o metro quadrado de casa mais caro de Maricá. |
| ↳ faixa interior | R$ 350 – 950 mil | R$ 720 mil | não publico: 8 anúncios | 8 | Longe do mar o lote é maior e a casa também: o preço total sobe, e por isso a mediana daqui é maior que a da praia. |
Apartamento
| Bairro | Faixa | Valor típico | R$/m² | n | O que se encontra |
|---|---|---|---|---|---|
| Flamengo | R$ 240 – 790 mil | R$ 470 mil | R$ 5.500 – 5.900 | 24 | O metro quadrado de apartamento mais caro da cidade. É onde está o estoque vertical de Maricá. |
| Itaipuaçu | R$ 212 – 460 mil | R$ 320 mil | R$ 4.455 | 22 | Prédios pequenos. É o metro quadrado de apartamento mais barato entre os bairros que apurei. |
| Centro | R$ 100 – 650 mil | R$ 300 – 350 mil | R$ 4.800 – 5.200 | 21 | Estoque escasso — o Centro de Maricá é horizontal. Há kitnets de 30 m² a partir de R$ 100 mil que puxam a faixa para baixo. |
| São José do Imbassaí | R$ 215 – 370 mil | R$ 235 mil | não publico: 9 anúncios são poucos para um m² | 9 | Mercado incipiente, oferta pequena. Trate como indicativo. |
| Inoã | R$ 230 – 345 mil | R$ 270 mil | não publico: 5 anúncios, metade do mesmo lançamento | 5 | Amostra pequena, concentrada num único lançamento. Indicativo, não referência. |
| Manu Manuela | Não há mercado de apartamento formado no bairro. Encontrei duas unidades anunciadas em toda a busca. Se você procura apartamento nessa região, o estoque real está em São José do Imbassaí ou no Flamengo. | ||||
Terreno
| Bairro | Faixa | Lote típico | Valor típico | R$/m² | n |
|---|---|---|---|---|---|
| Itaipuaçu | R$ 115 – 450 mil | 480 m² | R$ 250 mil | R$ 542 | 27 |
| Inoã (em condomínio) | R$ 155 – 270 mil | 387 m² | R$ 220 mil | R$ 557 | 12 |
| Inoã (fora de condomínio) | R$ 95 – 950 mil | 465 m² | R$ 155 mil | R$ 363 | 14 |
| Flamengo | R$ 60 – 750 mil | 360 – 480 m² | R$ 150 mil | R$ 348 | 63 |
| Manu Manuela | R$ 120 – 190 mil | 450 m² | R$ 135 mil | não publico: 8 anúncios são poucos para um m² | 8 |
| São José do Imbassaí | R$ 90 – 190 mil | 360 m² | R$ 116 mil | R$ 323 | 28 |
| Centro | R$ 90 – 250 mil | 360 m² | Faixa ampla — ver observação abaixo | 51 | |
Sobre o terreno no Centro: é o único número deste levantamento que não fecha. Para lotes do mesmo tamanho, os portais mostram medianas que chegam a divergir 2,7 vezes entre si, numa faixa que vai de R$ 90 a 250 mil — provavelmente porque cada um desenha o perímetro do “Centro” de um jeito. Prefiro publicar a faixa a cravar um valor errado. Para o seu lote, me chame que eu faço a conta com o endereço na mão.
O que os números dizem
Casa custa quase o mesmo no Centro e no Flamengo — e bem menos em São José do Imbassaí
Centro e Flamengo praticamente empatam, em R$ 595 e R$ 607 mil. Já São José do Imbassaí e Manu Manuela têm mediana de R$ 390 mil. A diferença não é qualidade de construção: é distância do centro e idade do bairro. Quem aceita ficar na região de expansão compra metragem parecida por bem menos.
O apartamento mais caro e o mais barato da cidade estão no mesmo município
Flamengo pede de R$ 5.500 a 5.900 por metro quadrado. Itaipuaçu, R$ 4.455 — cerca de 22% menos, com unidades maiores. São produtos diferentes: o Flamengo tem prédio novo e comércio na porta; Itaipuaçu tem praia e prédio menor. Vale conhecer os dois antes de decidir.
Em Itaipuaçu, a casa mais cara não fica na praia
Na faixa de praia a casa tem mediana de R$ 575 mil; no interior do distrito, R$ 720 mil. Parece contraditório e não é: longe do mar o lote é maior e a casa também, então o preço total sobe. O metro quadrado construído da praia, cerca de R$ 6.600, é o mais caro que apurei para casa em Maricá. Para o interior eu tinha um valor por metro, mas saía de oito anúncios só, e preferi não publicar: com o endereço na mão eu faço essa conta para o seu caso.
Terreno em São José do Imbassaí é o produto mais previsível da cidade
Lote de 360 m², de R$ 90 a 190 mil, com mediana em R$ 116 mil. São 28 anúncios conferidos, e é o terreno mais barato do levantamento. Para quem quer entrar em Maricá com pouco capital, é o ponto de partida mais acessível.
Inoã tem a maior distância entre o topo e a base
Casa em condomínio: R$ 1,35 milhão de mediana, R$ 6.891 por metro — o mais caro da cidade. Casa avulsa no mesmo bairro: R$ 474 mil. É o efeito Alphaville. Ao pesquisar “casa em Inoã” você vai ver esses dois mercados misturados na mesma lista, e eles não se comparam.
Comparativo dos condomínios de Maricá
Com a taxa de condomínio — o número que quase nenhum anúncio mostra e que muda a conta de quem vai morar.
São os 40 condomínios e empreendimentos que identifiquei em Maricá. Em 9 deles a administradora não publica a taxa: se for um desses que você procura, me chame que eu ligo e confirmo.
| Condomínio | Bairro | Tipo | Situação | Faixa de preço | Taxa/mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Terras Alphaville I | Inoã · RJ-106 km 15,5 | Lotes + casas | Pronto | Casas R$ 990 mil–1,8 mi · lotes desde R$ 160 mil | R$ 650–1.032 |
| Terras Alphaville II | Inoã · RJ-106, 101 | Lotes + casas | Pronto | Lote 360 m² R$ 190 mil · casa 375 m² R$ 1,49 mi | R$ 650 |
| Landscape Maricá (Cyrela) | Flamengo/Itapeba · RJ-106 km 22–30 | Lotes + casas | Pronto | Lote 382 m² R$ 219.900 · casas R$ 1,2–2,0 mi | R$ 580–1.064 |
| Royal Garden I | Pindobas · Estr. Henfil | Lotes + casas | Pronto | Desde R$ 480 mil (2q) / R$ 520 mil (3q) | R$ 330 |
| Royal Garden II | Pindobas | Lotes | Lançamento (entrega prev. fev/26) | Lotes 240 m² desde R$ 115.420 | não informada pela administradora |
| Vivere Jardim Residencial | São José do Imbassaí · R. João da Cunha Abreu | Lotes + casas | Pronto/obras | Casas R$ 575–900 mil · lote 360 m² ≈ R$ 120 mil | R$ 300–600 |
| Bosque de Itapeba | SJI/Itapeba · RJ-106 km 23 | Lotes + casas | Pronto | R$ 850 mil – 2,30 mi | R$ 800–1.100 |
| Solaris Residencial Clube | Cajueiros (Itaipuaçu) | Lotes + casas | Pronto · 517 lotes | Casas R$ 2,30–2,32 mi | R$ 689–750 |
| Residencial Ubatã | Pindobas · Rua Dez | Lotes + casas | Pronto | Lote 360 m² R$ 110 mil · casa 188 m² R$ 590 mil | R$ 434 |
| Helena Varella 1 e 2 | Flamengo · RJ-106 30115/30257 | Lotes + casas | Pronto | R$ 619 mil – 1,59 mi | R$ 350–820 |
| Beverly Hills | Flamengo · RJ-106, 16278 | Casas | Pronto | R$ 480–700 mil | R$ 390 |
| Eco Place | Ubatiba | Casas | Pronto | R$ 580–850 mil | R$ 400 |
| Dom Village | Ubatiba | Lotes + casas | Pronto + lançamento | Lote 240 m² R$ 120 mil · casas R$ 600–630 mil | R$ 350–400 |
| Pedra Verde | Ubatiba · Alameda Pedra Verde 2646 | Casas | Pronto | R$ 1,59–1,80 mi (1.010–1.100 m²) | R$ 600–790 |
| Jardim Ubá | Ubatiba | Lotes + casas | Pronto | Lote 398 m² R$ 110 mil · casa 3q R$ 800 mil | R$ 427–550 |
| Pedra de Inoã | Cajueiros (Itaipuaçu) | Casas | Pronto + lançamento | R$ 850 mil – 1,18 mi | R$ 630–640 |
| Campo e Mar / Campo Mar 2 | Chácaras de Inoã · R. Carlos Mariguella 300 | Casas | Pronto | R$ 550–930 mil | R$ 445–550 |
| Mega Residence I | Centro · Av. Antônio Vieira Sobrinho | Lotes + casas | Pronto | R$ 750 mil – 1,19 mi | R$ 619 |
| Recanto da Cidade | Centro · Rua Antônio Calado | Lotes + casas | Pronto | Casa 224 m² R$ 480 mil | não informada pela administradora |
| Boa Vista | Centro · Rua Pereira Neves 617 | Casas | Pronto | R$ 750 mil – 1,32 mi | R$ 750–1.060 |
| Way Ventura Clube | Spar (Inoã) · Av. Orestes Vereza 1000 | Lotes | Obras · entrega out/27 | Lotes 242–399 m² desde R$ 99.990–121.636 | não informada pela administradora |
| Smart Ville Maricá 1 e 2 | Ubatiba · Rua Rio de Janeiro | Casas + lotes | Lançamento | Casas 50–53 m² desde R$ 248–284.900 | não informada pela administradora |
| Green Park 2 | Itapeba · RJ-106, 28 | Casas | Pronto | R$ 594 mil (360 m², 3q) | R$ 390 |
| Lagoa Azul | Itapeba | Casas | Pronto | R$ 1,40 mi (550 m², 4q) | R$ 500 |
| Monte Bello | Itapeba · Rua Orestes Barbosa | Lotes + casas | Pronto | Lote 470 m² R$ 83 mil · casa 300 m² R$ 490 mil | R$ 300 |
| Vitória dos Anjos | Caxito/Pindobas · Estr. Henfil | Casas | Pronto | R$ 630–650 mil | R$ 600 |
| New York | Flamengo · Av. Roberto Silveira 2158 | Casas | Pronto | R$ 520 mil (369 m², 2q) | R$ 300 |
| Pedra da Mata | Flamengo · Av. Roberto Silveira 2400 | Casas | Pronto | R$ 615 mil (265 m², 4q) | R$ 900 |
| Maria do Céu | Flamengo · Av. Roberto Silveira | Casas | Pronto | R$ 535–685 mil | não informada pela administradora |
| Sol II | Inoã · Av. Carlos Marighella 71 | Casas | Pronto | R$ 660 mil (360 m², 3q) | R$ 330 |
| Mataruna | Centro · Rua Abreu Sodré | Casas | Pronto | R$ 690 mil (360 m², 3q) | R$ 400 |
| Jardins da Costa | Itaocaia Valley · RJ-106, 350 | Casas | Pronto | R$ 790 mil (200 m², 3q) | R$ 300 |
| Cajueiros de Itaipuaçu | Cajueiros | Lotes | Pronto | Lote 362 m² R$ 165 mil | R$ 347 |
| Gan Éden | Ubatiba | Casas | Pronto | locação R$ 5.500/mês; venda n/i | não informada pela administradora |
| Le Parc Residencial Clube | Centro/Flamengo · Av. Roberto Silveira × Ary Spíndola | Apartamentos | Pronto (entrega mai/25) | R$ 470–790 mil | R$ 700–1.100 |
| Osíris Palmier da Veiga | Mumbuca · R. Amadeu Pugliese 229 | Apartamentos | Pronto | R$ 150 mil (58 m², 2q) | R$ 535 |
| Villa Mar Residencial | Bananal (Ponta Negra) | Apartamentos | Lançamento | Desde R$ 288 mil (43–54 m²) | R$ 150 |
| Edifício Esmeralda | não informado | Apartamentos | Lançamento | sob consulta (62–85 m²) | não informada pela administradora |
| Residencial Marquês | não informado | Apartamentos | Lançamento | sob consulta | não informada pela administradora |
| Nova Maricá (casas MCMV) | Centro · R. Ribeiro de Almeida | Casas | Na planta | Desde R$ 267 mil (52 m², 2q) | não informada pela administradora |
Taxas conferidas em vários anúncios do mesmo condomínio. Podem variar por unidade e por reajuste do ano — sempre confirmo com a administradora antes da visita.
A taxa daqui é o argumento que ninguém usa
Um condomínio-clube com piscina, quadra de tênis e portaria 24 horas custa entre R$ 650 e R$ 1.100 por mês em Maricá. O mesmo produto em Niterói ou na Barra custa várias vezes isso. Some o IPTU isento em boa parte do município e o custo de morar aqui muda de patamar.
- O produto de Maricá é o lote, não a casa pronta. A incorporadora vende o terreno com financiamento direto de 180 a 240 meses, o dono constrói, e a revenda aparece anos depois. Por isso quase todo lançamento é de lote.
- O miolo do mercado está entre R$ 480 e 700 mil para casa em condomínio. Acima de R$ 1 milhão, a oferta se concentra quase toda no eixo da RJ-106.
- Prédio com lazer quase não existe. São cerca de 271 apartamentos anunciados na cidade inteira, contra mais de 2.000 casas de condomínio. O Le Parc é praticamente o único prédio-clube pronto.
- Pindobas e Ubatiba concentram o produto de entrada — é onde estão as casas de condomínio mais baratas que encontrei, a partir de R$ 248 mil, com taxa desde R$ 330.
O que checar antes de fechar negócio
Itaocaia Valley não é condomínio fechado
Apesar do nome, e de muito anúncio dizer o contrário, é um bairro predominantemente aberto, sem portaria unificada. Há bolsões fechados dentro dele, mas o loteamento em si não é murado. Confira antes de visitar imaginando segurança de condomínio.
O metro quadrado do anúncio quase nunca é o que você pensa
Boa parte dos portais mistura, no mesmo campo, área do terreno e área construída. É comum ver casa de 2 quartos anunciada com “450 m²” — que é o lote, não a casa. Sempre confirme qual é qual antes de comparar preços.
Preço de anúncio não é preço de venda
Tudo nesta página é preço pedido. O que fecha costuma ficar abaixo, e quanto abaixo depende do estado do imóvel, da pressa do vendedor e da documentação. Use estes números como ponto de partida da negociação, nunca como sentença.
Como este levantamento foi feito
Coleta de setembro de 2026 em ZAP, VivaReal, Imovelweb, Chaves na Mão, MGF, OLX e nas imobiliárias da região. Mais de 350 anúncios inspecionados, com o rótulo de bairro conferido um a um — os filtros dos portais frequentemente devolvem imóveis de outros bairros. Anúncios com erro grosseiro de preço ou de metragem foram removidos, e o valor por metro quadrado só foi calculado quando a fonte informava explicitamente a área construída. Onde a amostra ficou pequena demais para uma conclusão, está escrito na própria tabela.
Atualizo esta página periodicamente. Se você quer o número do seu caso — um endereço, um lote, um condomínio específico —, me chame que eu faço a conta com os dados reais do imóvel.
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A tabela é a média do bairro. O seu imóvel tem posição, estado, metragem e condomínio próprios, e isso muda o valor. A avaliação é gratuita e sem compromisso.