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Levantamento próprio · setembro de 2026Quanto custa um imóvel em Maricá
Casa, apartamento e terreno nos seis bairros que mais vendem — Centro, Flamengo, São José do Imbassaí, Manu Manuela, Inoã e Itaipuaçu. Mais o comparativo dos condomínios fechados do município, com taxa de condomínio.
Casa
| Bairro | Faixa | Valor típico | R$/m² construído | n | O que se encontra |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro | R$ 300 mil – 2,5 mi | R$ 595 mil | R$ 4.400 – 4.700 | 35 | Estoque partido em dois: casa antiga de rua, 2–3 quartos, 90–160 m², entre R$ 300 e 550 mil; e sobrado novo ou de condomínio, 200–400 m², de R$ 800 mil a 1,3 mi. |
| Flamengo | R$ 299 mil – 1,59 mi | R$ 607 mil | R$ 3.900 – 4.600 | 42 | O grosso é casa de 2–3 quartos, 70–130 m², entre R$ 380 e 500 mil. Acima disso, condomínio fechado de 190 a 530 m². |
| São José do Imbassaí | R$ 318 – 620 mil | R$ 390 mil | ≈ R$ 4.600 | 24 | Casa avulsa de 65 a 130 m². É o bairro de maior volume anunciado da cidade. |
| ↳ em condomínio | R$ 480 – 900 mil | R$ 680 mil | ≈ R$ 5.200 | 23 | Tipologias padronizadas de 105 a 140 m² — assinatura de estoque de incorporadora, não de revenda. |
| Manu Manuela | R$ 185 mil – 1,0 mi | R$ 390 mil | ≈ R$ 4.900 (frágil) | 34 | Casa térrea de 2 quartos em lote amplo, perfil de loteamento aberto. Não identifiquei condomínio fechado com marca própria no bairro. |
| Inoã (avulsa) | R$ 150 – 998 mil | R$ 474 mil | ≈ R$ 4.850 (frágil) | 16 | Estoque popular disperso, padrão simples, de 1 a 3 quartos. |
| ↳ em condomínio | R$ 580 mil – 2,15 mi | R$ 1,35 mi | R$ 6.891 | 15 | Terras Alphaville domina. O piso é o Vale das Orquídeas, de R$ 580 a 599 mil. É o metro quadrado mais caro do levantamento. |
| Itaipuaçu (faixa praia) | R$ 350 mil – 1,30 mi | R$ 575 mil | ≈ R$ 6.600 | 16 | Jardim Atlântico e Praia de Itaipuaçu. Casa compacta de 75 a 120 m² em lote padrão — o produto mais líquido do distrito. |
| ↳ faixa interior | R$ 350 – 950 mil | R$ 720 mil | — | 8 | Recanto de Itaipuaçu e Morada das Águias. Lote maior e casa maior: preço total mais alto, metro quadrado mais barato. |
Apartamento
| Bairro | Faixa | Valor típico | R$/m² | n | O que se encontra |
|---|---|---|---|---|---|
| Flamengo | R$ 240 – 790 mil | R$ 470 mil | R$ 5.500 – 5.900 | 24 | O metro quadrado mais caro da cidade. Prédios novos, unidades de 42 a 93 m², 2 quartos. É onde está o estoque vertical de Maricá. |
| Itaipuaçu | R$ 212 – 460 mil | R$ 320 mil | R$ 4.455 | 22 | Unidades de 72 m², 2 quartos, em prédios pequenos. A melhor relação entre metragem e preço da cidade. |
| Centro | R$ 100 – 650 mil | R$ 300 – 350 mil | R$ 4.800 – 5.200 | 21 | Estoque escasso — o Centro de Maricá é horizontal. Há kitnets de 30 m² a partir de R$ 100 mil que puxam a faixa para baixo. |
| São José do Imbassaí | R$ 215 – 370 mil | R$ 235 mil | ≈ R$ 4.400 | 9 | Mercado incipiente, oferta pequena. Trate como indicativo. |
| Inoã | R$ 230 – 345 mil | R$ 270 mil | ≈ R$ 4.670 | 5 | Amostra pequena, concentrada num único lançamento. Indicativo, não referência. |
| Manu Manuela | Não há mercado de apartamento formado no bairro. Encontrei duas unidades anunciadas em toda a busca. Se você procura apartamento nessa região, o estoque real está em São José do Imbassaí ou no Flamengo. | ||||
Terreno
| Bairro | Faixa | Lote típico | Valor típico | R$/m² | n |
|---|---|---|---|---|---|
| Itaipuaçu | R$ 115 – 450 mil | 480 m² | R$ 250 mil | R$ 542 | 27 |
| Inoã (em condomínio) | R$ 155 – 270 mil | 387 m² | R$ 220 mil | R$ 557 | 12 |
| Inoã (fora de condomínio) | R$ 95 – 950 mil | 465 m² | R$ 155 mil | R$ 363 | 14 |
| Flamengo | R$ 60 – 750 mil | 360 – 480 m² | R$ 150 mil | R$ 348 | 63 |
| Manu Manuela | R$ 120 – 190 mil | 450 m² | R$ 135 mil | R$ 270 – 330 | 8 |
| São José do Imbassaí | R$ 90 – 190 mil | 360 m² | R$ 116 mil | R$ 323 | 28 |
| Centro | R$ 90 – 250 mil | 360 m² | Faixa ampla — ver observação abaixo | 51 | |
Sobre o terreno no Centro: é o único número deste levantamento que não fecha. Portais diferentes mostram medianas de R$ 90 mil e de R$ 245 mil para lotes do mesmo tamanho — provavelmente porque cada um desenha o perímetro do “Centro” de um jeito. Prefiro publicar a faixa a cravar um valor errado. Para o seu lote, me chame que eu faço a conta com o endereço na mão.
O que os números dizem
Casa custa quase o mesmo no Centro e no Flamengo — e bem menos em São José do Imbassaí
Centro e Flamengo praticamente empatam, em R$ 595 e R$ 607 mil. Já São José do Imbassaí e Manu Manuela têm mediana de R$ 390 mil. A diferença não é qualidade de construção: é distância do centro e idade do bairro. Quem aceita ficar na região de expansão compra metragem parecida por bem menos.
O apartamento mais caro e o mais barato estão a vinte minutos um do outro
Flamengo pede de R$ 5.500 a 5.900 por metro quadrado. Itaipuaçu, R$ 4.455 — cerca de 22% menos, com unidades maiores. São produtos diferentes: o Flamengo tem prédio novo e comércio na porta; Itaipuaçu tem praia e prédio menor. Vale conhecer os dois antes de decidir.
Em Itaipuaçu, o prêmio da praia está na construção, não no chão
Casa na faixa de praia sai por cerca de R$ 6.600 por metro construído, contra cerca de R$ 4.000 no interior do distrito. Mas o terreno custa quase igual nos dois — R$ 532 contra R$ 542 por metro. O que encarece perto do mar é a casa, não o lote. Isso muda completamente a conta de quem pensa em comprar terreno e construir.
Terreno em São José do Imbassaí é o produto mais previsível da cidade
Lote de 360 m² entre R$ 90 e 130 mil, com pouquíssima variação. É o dado mais sólido de todo o levantamento: 28 anúncios inspecionados e três fontes concordando. Para quem quer entrar em Maricá com pouco capital, é o ponto de partida mais seguro.
Inoã tem a maior distância entre o topo e a base
Casa em condomínio: R$ 1,35 milhão de mediana, R$ 6.891 por metro — o mais caro da cidade. Casa avulsa no mesmo bairro: R$ 474 mil. É o efeito Alphaville. Ao pesquisar “casa em Inoã” você vai ver esses dois mercados misturados na mesma lista, e eles não se comparam.
Comparativo dos condomínios de Maricá
Com a taxa de condomínio — o número que quase nenhum anúncio mostra e que muda a conta de quem vai morar.
| Condomínio | Bairro | Tipo | Faixa de preço | Taxa/mês | Lazer |
|---|---|---|---|---|---|
| Solaris Residencial Clube | Cajueiros · Itaipuaçu | Casas e lotes | R$ 2,30 – 2,32 mi | R$ 689 – 750 | Clube com mais de 30 itens: piscinas, spa, sauna, pista de skate, tênis, cinema, academia |
| Landscape Maricá (Cyrela) | Flamengo / Itapeba | Casas e lotes | Casas R$ 1,2 – 2,0 mi · lote 382 m² R$ 220 mil | R$ 580 – 1.064 | Lago, piscina semiolímpica, tênis, campo de futebol, academia, salão de festas |
| Terras Alphaville I e II | Inoã | Casas e lotes | Casas R$ 990 mil – 1,8 mi · lotes a partir de R$ 160 mil | R$ 650 – 1.032 | Club house de 14.000 m², quatro praças, piscinas, tênis, campo, sauna, brinquedoteca |
| Bosque de Itapeba | São José do Imbassaí / Itapeba | Casas e lotes | R$ 850 mil – 2,30 mi | R$ 800 – 1.100 | Frente para a Lagoa de Maricá, píer, jet ski, piscina, quadras, pista de caminhada |
| Le Parc Residencial Clube | Centro / Flamengo | Apartamentos | R$ 470 – 790 mil | R$ 700 – 1.100 | Piscinas, academia, salão de festas, portaria 24h. O único prédio-clube consolidado da cidade |
| Mega Residence I | Centro | Casas e lotes | R$ 750 mil – 1,19 mi | R$ 619 | Condomínio fechado no Parque Eldorado, dentro do Centro |
| Vivere Jardim Residencial | São José do Imbassaí | Casas e lotes | Casas R$ 575 – 900 mil · lote 360 m² ≈ R$ 120 mil | R$ 500 – 600 | Piscina, tênis, casa na árvore, horta orgânica, sauna. Reflorestamento e tratamento de esgoto próprios |
| Eco Place | Ubatiba | Casas | R$ 580 – 850 mil | R$ 400 | Condomínio de casas com lazer básico |
| Beverly Hills | Flamengo | Casas | R$ 480 – 700 mil | R$ 390 | Porta de entrada do condomínio fechado no Flamengo, na RJ-106 |
| Royal Garden I | Pindobas | Casas e lotes | A partir de R$ 480 mil (2 quartos) e R$ 520 mil (3 quartos) | R$ 330 | Piscinas, academia, quadra, campo, beach vôlei, salão de festas, brinquedoteca, portaria 24h |
Taxas conferidas em vários anúncios do mesmo condomínio. Podem variar por unidade e por reajuste do ano — sempre confirmo com a administradora antes da visita.
A taxa daqui é o argumento que ninguém usa
Um condomínio-clube com piscina, quadra de tênis e portaria 24 horas custa entre R$ 650 e R$ 1.100 por mês em Maricá. O mesmo produto em Niterói ou na Barra custa várias vezes isso. Some o IPTU isento em boa parte do município e o custo de morar aqui muda de patamar.
- O produto de Maricá é o lote, não a casa pronta. A incorporadora vende o terreno com financiamento direto de 180 a 240 meses, o dono constrói, e a revenda aparece anos depois. Por isso quase todo lançamento é de lote.
- O miolo do mercado está entre R$ 480 e 700 mil para casa em condomínio. Acima de R$ 1 milhão, a oferta se concentra quase toda no eixo da RJ-106.
- Prédio com lazer quase não existe. São cerca de 271 apartamentos anunciados na cidade inteira, contra mais de 2.000 casas de condomínio. O Le Parc é praticamente o único prédio-clube pronto.
- Pindobas e Ubatiba concentram o produto de entrada — casas de R$ 400 a 700 mil, com taxa entre R$ 330 e 550.
O que checar antes de fechar negócio
Itaocaia Valley não é condomínio fechado
Apesar do nome, e de muito anúncio dizer o contrário, é um bairro predominantemente aberto, sem portaria unificada. Há bolsões fechados dentro dele, mas o loteamento em si não é murado. Confira antes de visitar imaginando segurança de condomínio.
O metro quadrado do anúncio quase nunca é o que você pensa
Boa parte dos portais mistura, no mesmo campo, área do terreno e área construída. É comum ver casa de 2 quartos anunciada com “450 m²” — que é o lote, não a casa. Sempre confirme qual é qual antes de comparar preços.
Preço de anúncio não é preço de venda
Tudo nesta página é preço pedido. O que fecha costuma ficar abaixo, e quanto abaixo depende do estado do imóvel, da pressa do vendedor e da documentação. Use estes números como ponto de partida da negociação, nunca como sentença.
Como este levantamento foi feito
Coleta de setembro de 2026 em ZAP, VivaReal, Imovelweb, Chaves na Mão, MGF, OLX e nas imobiliárias da região. Mais de 350 anúncios inspecionados, com o rótulo de bairro conferido um a um — os filtros dos portais frequentemente devolvem imóveis de outros bairros. Anúncios com erro grosseiro de preço ou de metragem foram removidos, e o valor por metro quadrado só foi calculado quando a fonte informava explicitamente a área construída. Onde a amostra ficou pequena demais para uma conclusão, está escrito na própria tabela.
Atualizo esta página periodicamente. Se você quer o número do seu caso — um endereço, um lote, um condomínio específico —, me chame que eu faço a conta com os dados reais do imóvel.
Quer saber quanto vale o seu imóvel?
A tabela é a média do bairro. O seu imóvel tem posição, estado, metragem e condomínio próprios, e isso muda o valor. A avaliação é gratuita e sem compromisso.